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一房三卖,天津惊现一桩离奇的房屋买卖合同纠纷案
发布时间:2017-8-25 11:06:26   作者:不详

文 / 文溪音 杨霄汉

张女士一心想买一套靠学校周边的楼房住,以方便正在读书的孩子。但没想到,张女士交了购房定金和几十万预付款的所购房,竟是房东“一房二卖”,还被加了价。

即便如此,张女士仍表示愿意购买此房。但随后不久,就在双方合意延期办理相关购房手续过程中,房东以急需用钱也要购房为由,却悄悄地将此房直接过户又卖给了第三方。

而张女士一直在焦急地等着办理购房事宜。当发觉房东爽约后,张女士不但要不到该退还的购房定金和几十万购房预付款,还反被房东追要高额违约金……

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张起福交付的10万元购房定金

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张起福交付的70万元购房款

两次口头达成的合意延办,本案中到底如何认定违约责任?孰是孰非,其官司一波三折。

离奇:同日一房二卖误陷背信趋利之圈

房东郁兴华在天津市南开区南门外大街×××小区有一栋79.1平米的住宅需出售,按当时的市场总售价为207万元。张起福女士得知后即与房东见面,表示愿意购买此房。

“当时房东的出售总价是207万元,但见我要买该房时,房东适时提出在房屋原售价上另外加价7万元。”张起福女士回想起2016年2月21日签订《房产交易合同》时的情景说,她听后表示仍愿意购买此房,因为她看了多处售房信息,只有此房离学校的确较为合适。为此,房东向张女士收取了10万元购房定金,同时张女士向天津链家宝业公司交付了4.28万元居间服务费。

但在链家宝业公司办理相关手续时,突然被告知房东在此数小时之前(同一日)已将该房订约卖售给了他人了,并且房东也已经收取了他人5万元购房定金。

张女士惊讶不已,感觉碰到了“一房二卖”的骗子了,世上真有这样擅自背离诚信而如此趋利行事的吗?!而且还恰恰让她张女士碰上了头了。张女士当即与房东核实、声明情况。房东立马表示:“一房二卖”中前者的购房事宜由其自己单方解决,保证不耽误你张女士方的正常购房。

履约:涉事双方两次口头合意顺延办理

根据2016年2月21日签订的《房产交易合同》:此房总售价214万元;造成买卖违约,其违约金按10%计算;合同约定2016年3月4日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,并将相关购房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续,甲方(房东郁兴华)须将已收取的定金同时存入该资金监管机构。

但合同约定的于2016年3月4日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》的事,第一次宣告未成。原因是在房管部门办理房产买卖协议手续需排队抓号而未能所及。于是,房屋买卖双方及居间公司三方共同协商,口头约定延至3月9日再办。

3月9日,张女士说明因购房是为孩子所用,而其孩子在异地办事,所以孩子的身份证一时没取回来,请求办理购房协议时间适当再顺延一下。针对这一情况,房东表示其急需用钱,不要延期时间太长。同时,张女士为了表示对此的购房诚意,在房东的提议下,张女士当日即向房东个人账户预付了70万元的购房款。这是买卖双方及居间公司三方在场达成的第二次延期办理购房手续的口头合意,并且由房东郁兴华当日向张起福开具了“今收到张起福交来购买南开区×××的房屋差额70万元整”的收条,以示确认。

然后令人意想不到的是,就在三方两次口头合意约定,一致同意延期办理购房等手续过程中,房东却又悄悄地于同年的4月27日将该房屋直接过户卖售给了第三方。

争辩:延办合意无定期一房再卖属谁违约

张女士周折了老半天,既没买到房,也见不到房东,急得心脏病、高血压大发,入院又做心脏支架手术,同时预付的几十万元购房款及定金也不见退还,而被房东支取使用了。张女士多次找房东退款,并要求房东承付约定的违约金,但双方争执无果。张女士便将房东告上了法庭,请求判令房东退还购房预付款及定金,并要求房东赔付居间服务费和10%的违约金。

而房东郁兴华提起反诉,认为是因为张女士一拖再拖、不接电话而爽约;并且房东其间已发函告知合同解除通知书了;又依据《房产交易合同》约定逾期15个工作日不办理手续即为根本性违约。所以其状告张女士应赔付其10%的购房违约金。

原告(反诉被告)张起福在法庭上辩称:2016年2月21日,原告与被告郁兴华、链家宝业公司签订了《房产交易合同》,原告在合同履行过程中交付了相关款项,无任何违约行为。因合同约定的3月4日前办理购房协议的事未果而三方口头合意顺延。至3月9日,我方孩子因身份证暂时另有他用而未能一时取回,而原告说明了情况,请求予以宽限延办并取得了被告的同意。这两次合同外的口头延期办理行为,均是在双方及三方共同口头合意认可后才顺延的,是三方都承认无异议而合法有效的。3月9日原告支付给被告郁兴华70万元购房款,被告并予以签收的事实,足可证明被告郁兴华认可了对该合同购买手续的合意延办,否则如其被告郁兴华不同意延办,被告郁兴华也不会在3月9日同意接收我原告70万元的“差额”购房款。之所以其称“差额”款,是因为其余购房款被告是明知并同意在后续办理购房协议时是要存入房管部门指定监管机构的账户的。另外,被告郁兴华对于合意延办所涉的有关事项也始终未提出过具体的完善方案或明确的时间要求,却反指责原告还未与被告改签变更购买合约,而武断地就认为是原告放弃了购买权,构成根本性违约。殊不知原告用母或子之名购房之事,也是在原告说明了情况下,被告予以同意才延办的。被告一门心思只想着原告快给他个人打钱却是被告的用心所在。被告在本案合意延办购房手续期间择时又向案外人转售出了涉诉房屋的行为,充分表露了被告自始无常、趋利的不确定性。

至于被告郁兴华又称原告一拖再拖、不接电话的事不实,原告是有电话联络账单依据的。因为在原、被告签订买卖协议过程中,原告得知被告郁兴华与第一案外人尚有的一份买卖协议并未了结,原告要求被告郁兴华与第一案外人的买卖协议解除后再继续履行双方签订的合同。而且在合同履行过程中,被告郁兴华老找原告称将购房款直接打入其被告郁兴华的个人账户上,如原告将购房款打入了房管部门指定的监管机构账户,经资金监管后会影响其所谓的购房使用。针对被告的这一不合常规与情理的要求,原告因购房决意已定,所以也表示同意。但居间公司链家宝业建议,原告已向被告郁兴华支付了部分购房款,再这么支付为防风险而不妥。这分明不是原告在一拖再拖。

2016年3月底,原告接收到链家宝业公司关于合同履行的口头通知,称被告郁兴华要解除合同,被告郁兴华要求链家宝业公司约定三方坐下来协商。4月1日,原告即赶到了链家宝业公司,表示仍然购买此房,并愿意将购房余款打给被告郁兴华,4月2日可以去房管部门签办购房手续。原告通过链家宝业公司多次要求与被告郁兴华协商继续购房,并表示该房屋买卖如果出现什么问题,原告都愿意等待。链家宝业公司与被告联系后,被告答应下午1点半来链家宝业公司共同商谈,但原告及链家宝业公司从下午1点半一直等到晚上6点,却不见被告过来。链家宝业公司其间再给被告郁兴华打电话,细心做工作,但被告郁兴华坚持解除合同而断然回绝见面不来了。被告郁兴华自此一回绝,就再也不和原告联络。链家宝业公司又找被告,被告却开口就说原告违约而向原告讨要违约金。直至4月27日被告向案外人再次转卖掉了该涉诉房屋,也不曾向原告吐露个半字信息。我们从被告在法庭上的陈述中也不难看出,被告承认原告一直是在与居间公司链家宝业为购房联系,且被告是清楚与知道的,并不是原告没与被告郁兴华联系,而恰恰是被告自己在售房中的失常、多变,回避着原告。原告若不是与居间公司多次联系仍坚持主张表示要购房,居间公司也及时联络告知被告,否则你被告怎么在庭审上还直言不讳地会说原告一直只与居间公司链家宝业联系?原告在当时的情况下也只能与居间公司从中联络,并且无论在任何时候都一直主张着愿意承购该涉诉房屋。原告自得知涉诉房屋被被告又转卖了的事实后,急得大病又复发,入院做心脏支架手术(住院40多天)。原告住院急需用钱治病时,多次找被告追要购房款,被告却不予退还分文(注:此时原告支付的购房款已被被告支取使用了),原告后来再找被告,被告已腾房而不知其去向了。

另外,被告所称的依据合同约定逾期15个工作日不办理手续即为根本性违约的理由也不能成立,因为买卖合同履行时间随两次口头合意延期办理后而发生了变化,再按原合同约定的办理时间称逾期未办理已无依据,且属推算错误。虽然当时没有具体明确的延办时间,但买卖合同仍在存续之间。双方没有最终明确约定延办手续时间之前,被告郁兴华单方想解除合同的意愿未得到原告的同意,并且被告郁兴华于2016年4月26日从其银行账户取用了原告支付给其的共计80万元购房款,故被告郁兴华再将本案涉诉房屋擅自出售给第三人才是导致其根本性违约、合同不能真正履行的骤变原因。据查证,被告后来将涉诉房屋从另外一个居间公司操作,以低评价140万元的价格转卖给了第三人。这又是一个暗藏玄机的失常行为。因为当时的房产市场价急剧彪升,每平米售价在三四万元之间了,明眼人都看得出来,79.1平米的房怎就140万元卖了呢?被告不口口声声称正急需用钱吗,被告在此时抛却了原告214万的“高”价不要了,事件证实更有240万左右的价位可揽入囊中。那么其余的约100万收取了现金,逃避了巨大的监管税率。这恰恰是被告无法从原告处得以随意兑现的投机。“140万元”的急速失常兑卖,再一次将原告的虔诚守约之本心打得粉碎。因此,像被告如此失信,擅自违背市场交易规律之行为,应该受到严肃惩戒。怎么还说原告对其被告构成了根本性违约?!

被告(反诉原告)郁兴华则辩称:2016年3月9日三方(原、被告及居间公司链家宝业)同时到达房管局,原告提出涉诉房屋转由其儿子购买,而其子并未到场,也未取得其子证件,故当日无法签订买卖协议,但原告支付了预付款70万元,三方并未约定何时再办理手续,也未就更改房屋购买人签订补充协议。自3月9日起,被告郁兴华多次电话催促原告到房管局签订买卖协议并办理相关手续,但原告都以再等几天为由拖延,且不确定办理日期。自3月15日起原告拒接被告电话,也拒绝与被告面谈,被告只能通过经纪人(链家宝业公司)继续催办。3月24日,链家宝业公司向原告发出合同履行通知。自3月9日算起,第15个工作日为3月30日(注:判决书上如是书写的)。3月31日,被告郁兴华通知经纪人4月1日早9点向原告发出《合同解除通知书》。

根据合同约定,原告明确表示本人不再购买涉诉房屋,转由其子购买,但并未提出签订关于变更购买人的补充协议,已构成根本性违约。原告逾期15个工作日不与被告郁兴华签订《天津市房产买卖协议》,且经多次催告仍不履行,根本性违约的条件已成立,被告郁兴华作为守约方有权解除合同。而后,原告虽多次到过链家宝业公司门店,但拒绝领取《合同解除通知书》。快递寄送的一份由于“地址无法找到,且多次拨打客户联系电话无人接通”的原因退回。根据合同约定,被告郁兴华视为原告收到了书面通知,房屋买卖合同关系解除。被告并非因房市上涨要高价出售房屋,而是原告一再借故拖延,超过合同规定期限,被告多次催告无效,依据合同提出解约。

合同解除后,原告从未与被告以任何形式直接联系,只通过链家宝业公司经纪人进行沟通。链家宝业公司经纪人要求双方见面商谈,因被告依据《合同解除通知书》,要求与原告商谈解约善后事宜,而原告拒不承认违约事实,最终未能达成。

一审:判决共担责,双双不服齐上诉

此案在天津市南开区人民法院一审审理时,居间公司链家宝业陈述称:

《房产交易合同》签订后,原告向被告郁兴华支付了10万元定金。根据合同约定,甲乙双方(甲方为郁兴华,乙方为张起福)须于2016年3月4日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,同时乙方将除定金之外的其他付款存入房管部门指定的监管机构的账户,甲方将已收取的定金也存入该机构。但由于房管局签订协议需要拿号预约,预约时间为3月9日,双方表示认可。3月9日,原告告知链家宝业公司经纪人涉诉房屋是为其子购买,由于其子的身份证抵押在第三方,需要等一段时间拿到证件,被告表示认可,但希望尽快办理手续。因被告称其已购买另一套房产急需用钱,原告当日即向被告交付了70万元房款。4月1日,被告表示原告已达到根本性违约,故不再出售涉诉房屋,并向原告发送了《合同解除通知书》。2016年4月初,原告表示希望继续购买涉诉房屋,并表示可立即办手续。链家宝业公司与被告多次协商希望继续履行合同,但被告表示合同已经解除,并要求原告承担相应的违约责任。

另据庭审证据证实,2016年2月21日《房产交易合同》签订当日,原告按约支付给被告郁兴华购房定金10万元、支付了居间服务费4.28万元。同年3月9日,原告按照被告郁兴华的要求又向被告郁兴华个人账户支付了70万元购房款。同年4月26日被告郁兴华将该款转出使用。同年4月27日被告郁兴华与案外人签订《天津市房产买卖协议》,将涉诉房屋售予了案外人。同年7月原告提起本案诉讼,8月26日开庭法庭上,被告还欺瞒法官说原告打给的10万元购房定金及70万元购房款未动用,还在其被告郁兴华的账户上。但原告当庭提出申请要求查封冻结被告该账户后,被告直至同年12月30日才将原告的80万元购房款再次转入该卡号内。被告整整使用了原告购房款8个多月,法院也整整有4个多月拿它账卡没钱而未成冻结。

被告郁兴华的代理人郁×敏(郁兴华的女儿)在法庭上轻敲击着桌子大声地说:“我们一房二卖、三卖是不假,是事实,但我们都处理了,不影响你原告的购买。是你原告先违约了,又拒不承担违约金,我们找谁去商量去?我们急着需要钱购房不能等,只好将该房再卖了。这么长时间没给你原告退钱,你原告都不承认违约赔偿,我们双方没法商量,我怎么退你钱——我想退钱也退不出去啊。”

最后,被告的代理人郁×敏还当庭直言表示:“一审法院后来到12月二十七八号找我们查封冻结时,法官一说,我们就于30号将钱打回到了原账上了。”

不知是被告糊涂了,还是法官健忘失职了?长期偷占用着购房款不回账、不退还,又将涉诉房屋转卖掉,原告可没说过一句不买房的话,怎么这个按约支付的购房款被如此占用、不被查封,倒还觉得轻描淡写、理直气壮,毫无半分愧色之感?

可见,“一房三卖”人的高贵的逻辑、傲慢的心态与振振有词的霸道!

2017年6月29日,天津市南开区人民法院经审理后作出了一审判决:

本院认为,原告与被告郁兴华、链家宝业公司签订的《房产交易合同》为各方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。现被告郁兴华将涉诉房屋另售他人,该《房产交易合同》已经实际不能履行,原、被告均同意解除合同,本院予以照准。

本案争议焦点应为《房产交易合同》不能履行的原因应归责于谁。《房产交易合同》约定的履行期限届满前一日即2016年3月9日,原告向被告郁兴华明确表示需以其子名义购买涉诉房屋,当日不能签订《天津市房产买卖协议》,并依照被告郁兴华要求向其支付了70万元购房款,被告郁兴华收取该款并使用,应视为原告及被告郁兴华对合同履行期限的延长达成合意。但双方未就新的履行期限作出重新约定,并由此发生争议,故原告及被告郁兴华对《房产交易合同》不能履行均负有责任,因此原告主张被告郁兴华承担违约金及居间服务费,本院不予支持。在原告并未表示不履行合同义务的情形下,被告郁兴华要求原告于2016年3月底之前签订《天津市房产买卖协议》,并于2016年4月1日向原告发出《合同解除通知书》,以原告根本违约为由要求解除合同,该行为缺乏事实及法律依据,解除合同通知应认定不发生法律效力,因此对被告郁兴华提出的反诉请求,本院亦不予支持。

最后,法院判决解除原告张起福与被告郁兴华、链家宝业公司签订的《房产交易合同》;本判决生效后十五日内,被告郁兴华返还原告张起福定金10万元、购房款70万元;驳回原告张起福其它诉讼请求和驳回被告郁兴华的全部反诉请求。

2017年8月14日,天津市中级人民法院对本案进行了二审审理。因为针对一审判决,原告认为一审判决认定事实不清,法律适用错误,而且析理自相矛盾,逻辑错误。合意延办虽未约定新的具体时间买卖双方均有责任,但并不代表原告在事实上存在着违约。判决并没有对一房多卖的人为故意造成的恶劣弊端予以评判惩示。被告失信趋利、单方绝然的违约之责却让原告以合意延办未约定新的具体时间之错予以潜替同等担责之判绝不公正,判决结果严重侵害了上诉人的合法权益。特请求依法撤销一审判决书第四项驳回原告张起福其它诉讼请求的判决内容,支持上诉人一审中的全部诉讼请求。被告郁兴华也认为一审法院认定事实错误,法律适用不当,请求依法撤销一审判决,查清事实,发回重审或依法改判;请求法院认定《合同解除通知书》合法有效,认定房屋买卖合同关系解除有效;判令被上诉人张起福根本性违法成立,21.4万元(总房款214万元的10%)作为违约金不予退还。

但二审开庭后,尚未宣判。

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